Un loyer commercial n’est pas figé pour toute la durée du bail. Il peut évoluer de deux manières : par la révision triennale prévue par la loi, ou par une clause d’indexation (dite d’échelle mobile) inscrite dans le contrat. Dans les deux cas, le calcul repose sur un indice publié, l’ILC ou l’ILAT, et il est encadré par des plafonds. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, citée par Bpifrance Création, a ajouté de nouvelles possibilités à compter du 28 mai 2026. Voici comment s’y retrouver, d’après la fiche officielle de Service Public Entreprendre et l’encyclopédie de Bpifrance Création.
Quel indice utiliser : ILC, ILAT ou ICC
Le choix de l’indice dépend de l’activité exercée dans les locaux. Selon Service Public, l’indice des loyers commerciaux (ILC) s’applique aux activités commerciales ou artisanales. L’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) s’applique aux autres activités, par exemple des bureaux.
L’indice du coût de la construction (ICC) ne sert plus de référence pour la révision triennale des baux conclus ou renouvelés depuis septembre 2014. Il peut en revanche encore figurer dans une clause d’échelle mobile, aux côtés de l’ILC et de l’ILAT. Bpifrance Création rappelle que l’indice choisi dans une telle clause doit être en rapport avec l’activité de l’une des parties.
La révision triennale : qui peut la demander et quand
La révision triennale n’est pas automatique. Le bailleur comme le locataire peut la demander, mais seulement après trois ans. Ce délai court à partir de l’entrée dans les lieux, du renouvellement du bail ou de la précédente révision. D’après Bpifrance Création, les parties ne peuvent pas réduire ce délai de trois ans, et aucune clause du bail ne peut interdire la révision triennale.
Pour demander la révision, il faut suivre ces étapes :
- Vérifier que trois ans se sont bien écoulés depuis l’entrée dans les lieux, le renouvellement ou la dernière révision.
- Identifier l’indice applicable (ILC ou ILAT) et relever l’indice de départ ainsi que le dernier indice publié.
- Calculer le nouveau loyer avec la formule ci-dessous, puis appliquer le plafond de 10 % si le bail a été conclu ou renouvelé depuis septembre 2014.
- Envoyer la demande à l’autre partie par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice, en indiquant le montant demandé.
- Conserver la preuve de l’envoi : selon Bpifrance Création, la révision prend effet à compter du jour de la demande, et les parties ne peuvent plus choisir une autre date.
La formule de calcul et le plafond de 10 %
Pour une première révision, Service Public donne la formule suivante : loyer actuel × (dernier indice publié ÷ indice de départ). Pour les révisions suivantes, le calcul est identique, mais l’indice de référence devient celui de la dernière révision. La fiche officielle illustre le principe avec un loyer de 500 € porté à 577,31 € lors d’une première révision, pour un bail signé le 1er octobre 2021 et révisé le 1er octobre 2024.
Pour les baux conclus ou renouvelés depuis septembre 2014, la hausse est lissée : elle ne peut pas dépasser 10 % du loyer de l’année précédente. Si le calcul donne une augmentation plus forte, elle s’étale sur plusieurs années.
Le loyer peut aussi être fixé à la valeur locative, sans tenir compte de la variation de l’indice. C’est le déplafonnement. Il est possible notamment quand les facteurs locaux de commercialité font varier la valeur locative de plus de 10 %, ou en cas de changement d’activité. Même dans ce cas, la hausse reste limitée à 10 % par an.
La clause d’échelle mobile et la nouvelle clause tunnel
De nombreux baux prévoient une indexation automatique, souvent annuelle. Le loyer suit alors l’indice choisi sans attendre trois ans. Bpifrance Création conseille de prévoir dans le bail que la variation ne joue qu’après notification d’une partie à l’autre.
Un garde-fou existe : si le jeu de la clause fait varier le loyer de plus d’un quart (25 %) par rapport au loyer précédemment fixé, l’une des parties peut demander une révision. Le juge fixe alors le loyer à la valeur locative, et la hausse éventuelle reste plafonnée à 10 % par an selon Service Public.
Depuis le 28 mai 2026, les baux conclus ou renouvelés peuvent comporter une clause d’indexation tunnel, qui encadre les variations annuelles du loyer. Service Public cite l’exemple d’une variation limitée à plus ou moins 3 % ou 5 %. Bpifrance Création souligne une condition : la clause doit jouer dans les mêmes proportions à la hausse comme à la baisse.
Que faire en cas de désaccord
Si bailleur et locataire ne s’entendent pas sur le nouveau loyer, deux recours existent :
- Saisir la commission départementale de conciliation des baux commerciaux. La saisine est gratuite, par lettre recommandée, et les coordonnées s’obtiennent auprès de la préfecture. La commission rend un avis dans un délai de trois mois. Ce passage n’est pas obligatoire.
- Saisir le président du tribunal judiciaire, après l’échec de la conciliation ou directement, par un mémoire envoyé en lettre recommandée. Les deux parties doivent être représentées par un avocat.
Pendant la procédure, le locataire continue de payer son loyer.
Questions fréquentes
La révision du loyer commercial se fait-elle automatiquement tous les trois ans ?
Non. La révision triennale doit être demandée par le bailleur ou le locataire, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice. Seule une clause d’échelle mobile entraîne une indexation régulière, souvent annuelle.
Le loyer peut-il baisser lors d’une révision ?
Oui, si l’indice recule, puisque la formule le suit. Une clause tunnel signée depuis le 28 mai 2026 doit d’ailleurs jouer de façon symétrique, à la hausse comme à la baisse.
Mon bailleur peut-il augmenter le loyer de plus de 10 % en une fois ?
Pour les baux conclus ou renouvelés depuis septembre 2014, la hausse issue d’une révision ou d’un déplafonnement est limitée à 10 % du loyer de l’année précédente. Le surplus s’étale sur les années suivantes.
À partir de quand le nouveau loyer s’applique-t-il ?
D’après Bpifrance Création, depuis le 28 mai 2026, la révision triennale prend effet à la date de la demande.
Puis-je payer mon loyer commercial chaque mois plutôt que chaque trimestre ?
Depuis le 28 mai 2026, le locataire d’un local de commerce de détail ou de gros, ou de services commerciaux ou artisanaux, peut demander un paiement mensuel, à condition d’être à jour de ses loyers et charges. Ce droit ne concerne ni les bureaux ni les entrepôts.
Sources
- Bail commercial : fixer et réviser le loyer — Service Public Entreprendre (DILA), 2026-05-28
- Négocier son bail commercial — Bpifrance Création, 2026-06-01